בחירת מסלולי משכנתא מתאימים יכולה להשפיע על איכות החיים בעשורים הבאים של חייכם, לכן חשוב להבין במה מדובר כדי לקבל את ההחלטה הנכונה לגבי תמהיל המשכנתא הרצוי והמיטבי ביותר עבורכם

תגיות:משכנתאבנקיםפיננסים />ריבית והצמדה
ראשית יש להבין שני מונחים בסיסיים בכל הקשור למשכנתאות: ריבית והצמדה. הצמדה היא הצמדת ערך הכסף שניתן כהלוואה. לרוב, ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן – כלומר ליוקר המחייה או רמת האינפלציה קיימת בשוק. כאשר יש אינפלציה ומדד המחירים עולה – כך יעלה גם גובה ההחזרים החודשיים. הצמדה יכולה להתבצע לא רק למדד המחירים אלא גם למדדים אחרים: מט"ח, סחורות וכדומה. אם למשל מבוצעת הצמדה לדולר (מט"ח) החזר המשכנתא יעלה עם עליית ערך הדולר יחסית לשקל.
ריבית היא הרווח של הבנק על ההלוואה. בנק ישראל קובע בכל חודש את ריבית בנק ישראל. ריבית פריים היא הריבית שנלקחת מהבנקים המסחריים על ידי בנק ישראל בתוספת של 1.5%. ריבית הפריים היא הבסיס לחישוב הריבית המשולמת במסגרת הלוואת המשכנתא.

תנאי המסלול – נקודות עדכון ועמלות פירעון מוקדם
מסלול מוגדר בעיקר על ידי סוג ההצמדה וגובה הריבית, אבל לכל מסלול גם תנאים נוספים שכדאי לקחת בחשבון. בואו נתחיל עם נקודות עדכון ונחשוב על מסלול ללא הצמדה עם ריבית משתנה כל חמש שנים – מה המשמעות? המשמעות היא כי במסלול זה לא תשלמו על הצמדת הסכום אותו לוויתם למדד, וכי גובה הריבית קבוע לכל חמש שנים. בנקודת העדכון – הריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים באותו זמן ותנאי המסלול.

כאשר הריבית נמוכה, כמו עכשיו לדוגמה, מסלול כזה מאפשר לקבע את הריבית הנמוכה שתתבטא בסופו של דבר גם בתשלומי החזר המשכנתא לתקופה של חמש השנים הקרובות, אבל עלולה לקפוץ בחדות בעוד חמש שנים אם תנאי השוק ישתנו.

נקודה שיש לשקול היא נקודות יציאה ועמלות פירעון מוקדם. קיימת אפשרות למחזר משכנתא – כלומר לקחת הלוואה נוספת שתחזיר את יתרת ההלוואה שנותרה במסלול מסוים, ותחליף אותה במסלול ההלוואה החדשה שנלקחה. כיוון שמדובר על הפסד כספי לבנק כאשר משכנתא מוחזרת מוקדם מהצפוי – בחלק מהמסלולים מוגדרת עמלת פירעון מוקדם, שעלולה להיות גבוהה ולהקשות במחזור המשכנתא. מסלולים בהם הריבית משתנה כוללים לרב פטור מעמלת פירעון מוקדם או עמלה נמוכה יחסית.

למה לא לקבוע מסלול אחד בלבד?
כיוון שמדובר בהלוואה לתקופה כל כך ארוכה שבמהלכה דברים רבים עשויים להשתנות, נרצה לשמור על יציבות גבוהה ככל האפשר של תמהיל מסלולי המשכנתא שניקח. אם ניקח לדוגמה, מסלול בריבית משכנתא קבועה והצמדה למדד המחירים בלבד – אמנם נקבע את הריבית הנמוכה הקיימת כיום בשוק אולם אנו חושפים את עצמנו לסיכון שמדד המחירים יעלה, תהיה אינפלציה ואיתה גם החזרי המשכנתא ירקיעו לשחקים. מסלול בריבית משתנה וללא הצמדה אמנם פוטר אותנו מהסיכון בעליית מדד המחירים - אולם חושף אותנו לסיכון שהריבית הנהוגה במשק תעלה – וההחזרים יעלו איתה. קיים גם מסלול שבו גם אין הצמדה והריבית היא קבועה – כאן נשיג את היציבות המקסימאלית להחזרי המשכנתא אולם נשלם על כך בתנאי ריבית גבוהים במיוחד. שילוב מספר מסלולים מקטין את תנודתיות ההחזרים – עבור חלק מההלוואה נשלם ריבית גבוהה אבל קבועה וללא הצמדה, חלק אחר לא יהיה רגיש לשינויים במדד המחירים וחלק נוסף יושפע מעליית המדד אך לא יושפע מעליית הריבית.

בחירה נבונה של מסלולי משכנתא תאפשר לנו להשיג יציבות יחסית בהחזר החודשי ולא לשלם עבור היציבות הזו בריבית מאד גבוהה. בנוסף, נזכה גם בחופש יחסי למחזור המשכנתא או החזר מוקדם אם בעתיד התנאים לכך ייווצרו, לדוגמה – קבלת ירושה. באתרים שונים אפשר להתרשם ממשכנתא – מחשבון שעוזר לקבל החלטות בנושא המסלולים המומלצים. מחשבון כזה יציג את סך ההחזר וההחזר החודשי הצפוי בהתאם לבחירת המסלולים.